大家觉得公寓可以买吗需要注意哪些问题(公寓能不能买?)

本文目录

1. 哎，现在还能不能买房子啊，坐标常州武进
2. 海景房投资害了多少人，有人说千万不要买海景房，为啥
3. 大家觉得公寓可以买吗需要注意哪些问题
4. 近几年新建高层的商品房，顶层能买吗

哎，现在还能不能买房子啊，坐标常州武进

不建议买了，除非你现在钱多的没地方放！

常州的房价这几年涨的太多了，但是整个人口流入和经济总量并没有增加多少！

武进以前是苏南地区经济最强最富裕的县，以前的房价一直相对偏低。

前几年买是划算的，这几年买如果是自己住的刚需，那没问题。如果是贷款买了指望投资的，目前看不太划算！现在武进房价都要2万以上了，一套100平米房子加强贷款利息，成本要在300万以上。相当于二手房卖的时候要能卖到2.5万一平米，还不算税钱！

按照目前国家的房价控制政策来看，房价还是会上涨的。但是只要涨幅慢下来，不和近几年一样的涨幅，靠炒房发财还是越来越特难。武进的房价看目前趋势应该可以涨到3万一方，但是二手房能不能这个价位出手就难说了！

作为一个普通人家，目前买房并不是实现财产保值的好办法了！

海景房投资害了多少人，有人说千万不要买海景房，为啥

海景房投资害了多少人，有人说千万不要买海景房，为啥？冷眼认为海景房居住价值低，投资风险大。因此不是一个合适的投资产品。

海景房的海景资源的确提升房屋的价值，增加项目的溢价。但是海景并不是居住的必备因素，只是提升房屋附加值的一个要素，对房价提升有限。

另外一方面中国是一个沿海的国家，发达城市都靠近东部沿海，海景资源虽然非常少，但并不稀缺，能欣赏到海景资源的城市数不胜数，能度假的城市也非常多，购房者不会仅仅因为海景资源这一个要素就购房。

海景房除了海南一带的房子，大部分并不是一年四季都有优美的海景，也不是一年四季都适宜度假居住的。只能在短暂春夏季节能吸引游客居住，其余月份只能空置，极大影响出租回报率。

其次中国海景资源丰富，海景度假区之间竞争非常激烈。如果海景房周边没有优越的旅游资源，仅仅依靠海景房，并不能吸引游客入住，租金溢价能力低，回报率不高。

海景房因为居住价值低（下文有详细讲解），购买者主要是投资客、养老客、度假客，这部分客户数量稀少，远远低于海景房的供应，因此整个海景房的市场是供大于求，房屋升值价值十分有限，不会带来较高的溢价。

海景资源虽然给房子带来独特的景观资源，但是也会对房子带来极大的损害。首先海景房仅靠海边，面临巨大的海风甚至台风的侵袭，对房屋质量会造成极大的损害，其次海风中盐分非常大，湿气大，对家具会逐步侵蚀，造成使用寿命极大的减少，增加维护成本。

海景房短暂居住能让购房者欣赏优美的海景，但是如果长期居住，就要面对无时不在的湿气环境，面对每年几次台风的侵袭，甚至长期居住会得风湿病等长期疾病。

一般而言城市不会建设在海边附近，因为会面临台风或者涨潮等各种自然灾害，因此大部分海景房都是城市边缘地带或者位于旅游区，周边配备设施十分匮乏。

如果海景房位于城市边缘地带，这就意味着配套设施档次较低，基本不能满足基本的生活需求，需要开发商去建设开发，但是对于开发商而言，这些配套设施建设资金压力大，根本无力承受。

如果海景房位于旅游区，那整个区域的配套设施是根据旅游区的定位而设置的，居住生活并不方便。

我是资深专业地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

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大家觉得公寓可以买吗需要注意哪些问题

很高兴回答你的这个问题。

我作为一个从业十多年的房产圈内人，从我的角度说说我对公寓产品的理解。

先来说说你的这个问题吧，首先对于购买公寓这件事，你自己是拿不到主意的，为什么，因为在你的潜意识里，买公寓这种行为的确值得商榷，存在一定的风险，不然你也不会在这里发问。

你提问的那一刻，买不买其实你已经有了答案，只是想在这里找到一点认同。后面一句，需要注意哪些方面，是对你的疑问的回答，其实你自己已经决定要买了，但是你还在犹豫，因为有可能你也从网上或者其他渠道了解到了公寓的种种弊端，但是不知道出于什么原因，你还是决定要买！

我分析你想买的原因可能有三点！

第一，你看到了开发商打的广告，比如LOFT公寓，买一层送一层！精装修，拎包入住等等！不管出于哪一点诱惑，反正是你心动了！

第二，你看到了开发商的广告，说付完一半首付之后，租金可以抵月供，十年后，白得一套公寓，想想比把钱存银行强多了，然后，你心动了！

第三，你可能非常想拥有自己的一个私人空间，买住宅又买不起，公寓面积小总价低，入手容易，于是你心动了！

声明：我只负责回答问题，买不买公寓你自己判断。

不管你出于什么原因要买一套公寓，武断的说可以买或者不可以买，对于提问者是极其不负责任的。因此，我将此问题拆解成三个问题来回答你，希望能够解决你的困惑。

问题一，公寓买来投资，能不能买？

问题二，公寓买来自住，能不能买？

问题三，决定买公寓了，需要注意什么问题！

先来回答第一个问题：公寓买来投资，能不能买！

公寓通常都是40年的商业产权，而且水电都是商用的，就是水电都比住宅贵，而且贵不少。

买来投资，最靠谱的收益就是当包租婆收租金！假如租售比合适，还是可以买来投资的。租售比多少是合适的呢？那得算细账，假如一套公寓总价40万，首付20万，商业贷款20万贷10年，等额本息，月供约2100元，如果当地的公寓租金水平能够覆盖月供，那么不考虑租金上涨的情况下，大约租20年就能收回成本，剩下的20年租金纯赚，如果是这种情况可以考虑购买一套！

如果不想靠租金，而是想靠溢价来实现资产的增值，那么不建议购买。因为公寓的交易税是相当高的！大家都知道住宅的税是很低的！你看看下面的算法，你还敢买来升值吗？

卖方：

1、营业bai税及其附加税：（合同价du－买入价）×5．65％；

2、土zhi地税：（合同价－买入价－买入的契dao税－营业税－自然税额）×系数；

注：（1）自然税额＝买入价×5％×房屋年限（按产证记载时间足年算）。（2）系数：（合同价－买入价－买入的契税－营业税）／买入价＜50％，系数选30％；50％＜（合同价－买入价－买入的契税－营业税－自然税额）／买入价＜100％，系数选40％；

3、个人所得税：（合同价－买入价－买入的契税－营业税）×20％；

4、印花税：合同价×万分之五；五、评估费：合同价×千分之三。

买方：

1、契税：合同价×3％；

2、交易手续费：合同价×2．5‰（没错，是千分之2．5，100万的合同，交易手续费要2500元，而且是下家单方出）；

3、印花税：合同价×万分之五。

买到手，升值了，但是你会发现公寓根本没人接盘！

综上，如果买了公寓投资，你看好公寓的出租市场，就想赚个租金，那么资金宽裕的情况下，可以考虑买一套！如果你想买了等涨价升值赚钱，那么建议还是不要入手了！因为根本没人会接盘！

再来回答第二个问题：公寓买来自住，能不能买！

不同性质的物业，土地使用年限都是不同的，根据我国法律规定：“居住用地七十年；工业用地五十年；科技、文化、卫生、体育等用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年。”

由此可知，住宅的年限最长，公寓最短。既然房子是有土地使用年限的，那么自然也会涉及到怎么处理这个问题，也就是说40年后土地出让金该如何交？

也许你可能以为在若干年之后就交上一些小费用即可，但并不是如此的，住宅通常交房价的1．6％土地出让金，公寓需要交评估值的40％土地出让金，显然这是非常可怕的事情。

还有就是公寓没有天然气，然后不是民用水电，商用水电很贵的，而且住时间长了，你会觉得很不合算。

公寓不可以装户口，不能上学。

综上，如果买来住，建议你还是别买了，如果手头资金有限，可以考虑一下小面积的住宅，70年产权那种。

最后来回答第三个问题：决定买公寓了，需要注意什么问题！

如果前面的建议，对你不起作用，就是要买，那么应该注意什么问题！

1、尽量买大开发商，实力越强越好；

2、尽量买准现房，即主体已经完工；

3、尽量买核心地段，不要买郊区，核心地段的公寓率出租是有保证的；即使自己住也比较方便。

4、买一层户数尽量少的！20户是他，30户也是他，一层的户数尽量少，将来的烦恼就尽量少；

5、楼座的层数尽量低的。公寓一般都是一个项目的容积率副产品，就是实在不行了，弄栋公寓放在角上，凑凑数！一般都是大高层，少的10几层，动辄几十层，反正是越低越好。

6、尽量买朝南向的，或者朝东向的，不要买北向的。

7、买公寓也要看五证。

8、重点关注土地的年限，公寓一共四十年产权，有的开发商把公寓放在最后销售，那时候土地已经过去了十年或者二十年，那么你的公寓可能在你还完贷款的时候，产权年限就到期了，如果你想继续用公寓，那么你就要继续续期，至于费用，肯定不是几千块那么简单。

其他的就没有了，希望我的回答能够帮到你！

近几年新建高层的商品房，顶层能买吗

商品房顶层设计都是非常人性化的，冬冷夏热那都是以前的设计存在缺陷。经过一次次的更新换代，先如今的设计越来越好房屋的设计理念都是能跟上国际潮流的。

顶层的优势:视野开阔，可以“一览众小山”，对保护视力也有好处。通风、采光效果好，阴雨天能节省照明用电。受外界噪音影响小，没有楼上住户的噪音干扰，也不会受楼道邻居上上下下的干扰，比较安静。因穿行的人少，楼道比较卫生，而且个人空间较多。在梅雨季节比较干爽，不用除湿。还有蚊虫较少。

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