二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些(二手房合同纠纷最有效的处理)

大家好，感谢邀请，今天来为大家分享一下二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些的问题，以及和关于售房的问题和解决办法的一些困惑，大家要是还不太明白的话，也没有关系，因为接下来将为大家分享，希望可以帮助到大家，解决大家的问题，下面就开始吧！

本文目录

1. 卖二手房应该注意哪些问题要是尾款没有付，却已经过户了怎么办
2. 一手房销售还好，二手房流动性越来越差，背后的实质问题是什么
3. 二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些
4. 卖房时，客户的痛点在哪里作为房产经纪人，该如何解决客户的问题

卖二手房应该注意哪些问题要是尾款没有付，却已经过户了怎么办

你好，其实卖二手房还没有收到全款，房屋已经办完过户更名，接下来的贷款，万一拿不到应该怎么办？我相信，这是大多数房屋业主在卖房时，都会面临并且担心的一个问题，毕竟，全款的客户寥寥无几，在这里我来解释一下，需要怎么注意：

1.正常卖房子，我们需要先注意的是我们签定的买卖合同，也就是俗称：居间协议，这个合同是具有法律效应，合同内规定了买卖双方的信息与责任义务，包括客户的购房资金分配，已经明确的最迟过户时间。

2.有人说，你卖房子不需要担心，即使，过完户，你这边还没有将房屋钥匙交付，可以等到全款到账后再进行交付，这样是对你的一个保障，其实，我想说到了，这个保障意义不大，因为，在这个时候房屋的所属产权已经进行了变更，你拿着钥匙是没有什么意义的！你需要的是注意，你跟购房人去银行，购房人申请按揭贷款通过时，所属银行会出具一个贷款审批通过的合同，只要有了这个合同，购房人的房款就不需要担心了，即使有政策变动，也会根据贷款审批时间的先后顺序来实施，其实，再退一步来说，卖房人的利益，在签署的居间合同里面也有明确，假如，购房人的全款，在一定时间内还不能到账，或者到不了账，购房人需自行筹借资金，以现金的方式，支付给卖家！所以，在你签署买卖合同时，留意一下这些细节就好了！

一手房销售还好，二手房流动性越来越差，背后的实质问题是什么

感谢悟空问答邀请。

谈谈一手房、二手房的市场交易流动性和它们的销售销量。讲讲它们，近几年来的发展前景，以及他们的发展限制与原因。中国房地产房价以及房子交易碰到各类问题，一直是购房民众们讨论的热门话题。中国房地产属于资本主义市场，所以房子价格涨、跌幅方面根据资金链在房产市场流通性决定。问题所提到的:“一手房销售还好，二手房流动性为什么越来越差，背后有啥实质问题。”根据问题所提到的，我有以下分析和建议:

一.一手房销售、二手房销售情况分析:

人们的生活物质越来越好，进行购买房的人越来越多。

▲01.一手房销售情况进行分析:

①一手房近期销售情况。

【1】房价销售走势涨幅

根据近五年来，中国房地产行业居民住宅商品房子销售总面积，以及商品房销售总金额总体上来讲是一个保持持续上升的趋势。就在2020年上半年期间，我们中国房地产全国居民住宅商品房子销售总面积总共6.11亿平方米2，根据官方权威数据表明相对以往同比下降了高达7.6%左右，2020上半年房产销售新房商品房成交销售金额仅5.96万亿元人民币，相对来说比较以往同比下降了2.8%左右。与此同时中国房地产新房居民住宅商品房销售平均价格相对来说算是稳定缓慢上升状态。

【2】2020年全国上半年房子房价基本平均价格稳在10000/平方2/万元左右。

②根据新房的官方数据表明，商品房新房方销售相对稳定。

经过官方数据的发布，一手商品房的销售以及销售额相对来说比较稳定，没有受到疫情巨大的影响而波动比较大范围。中国一手房的价格相对来说是持续一个缓慢上升或者下降的趋势。

总的数据表明，一手新房的居住商品房没有受到疫情巨大的影响，相对来说房价是比较稳定的，还有销售量没有大幅度的上涨或者下降，上涨或下降只是开发商的一组营销手段，所以没有明显实质上的的变化。

▲02.二手房销售以及流动性进行分析:

①二手房近几年销售情况:

根据链家官方的数据发布表明，二手房市场成交量越来越低。2019年上半年月份同比上升到20%～30%左右。2019年下半年同比下降10%～20%左右。到2020年1月份～2月份这个时间段二手房成交量，同比下降30%多。

根据链家官方数据都表明二手房的成交量越来越低，特别是一、二月份疫情爆发时期，二手房成交量同比下降高达30%多，这个数据是非常猛速下降的，导致二手房的成交量和成交金额受大巨大影响，二手房市场比较萧条。

②二手房流动性越来越差原因以及后果

根据二手房的市场上的成交量以及种种因素导致二手房市场现在比较萧条。

【1】二手房流动性越来越差原因:

(1)限购令政策抑制。“坚持房子只住不炒”原则。限购令的的颁发，中国商品房得到控制，遏制炒房客，炒房团无法进行操炒作房子。导致房子没有办法进行大规模的销售出去，所以房子的流动性越来越差，跟政策的抑制关系非常大。所以政策的抑制，对于炒作房子的这种行为打击与控制，导致二手房的流动性越来越差，而且销量越来越低的主要因素之一。

限购多套房人员在进行投资房子，禁止他们把房价炒作更高，如果不加以控制，房子价格会越来越高，及时控制了现在目前房子价格也是非常高的。

(2)二手房成交过程中产生的税费比较高

当购买二手房的时候，首先会考觉它的税费，有些二手房税费特别高。买房子税费高低主要看看有没有满五唯一，还是只是满二唯一！

?满二唯一、满五唯一二手房是交易中的一种术语

⑴.满二唯一名词解释:满二唯一通常说的是二手房交易的房屋产证日期满两年时间了，如果满两年的二手房在交易过户的时候是免交增值税，只需要交契税和个人所得税即可。

⑵.满五唯一名词解释:满五唯一通常说的是二手房交易的房屋产证日期满五年时间了，并且房主家庭唯一它套房子，那么这种情况只需要交一个契税即可！

⑶.根据满二唯一、满五唯一名词解释可得出，不满足条件的，缴纳二手房交易过程中产生的税费是非常高的。如果不满二还要缴纳营业税及附加税全额5.5%。这一笔对于普通居民购房者来说，压力是非常大的。

(3)二手房缴纳中介费用高

二手房交易和找房子购买，只能找中介介绍房子购买！那么就意味着要缴纳中介费，中介费，有些中介收费是非常高的。通常收费一般是1%个点，但是大部分中介收到3%～3.5%个点，这是非常高的一次中介费，有些小中介甚至收4%～5%个点，这就是一种违法行为。所以买二手找中介是一件非常重要的事情，如果找错中介的话可能房子的本金和房子的中介费有去无回，这种事情屡见不鲜。

所以，购买二手房房子的时候，找中介一定要找那种比较正规而且是大中介，如果找小中介被骗的几率是比较高的。以往的种种经历，二手房中介欺骗客户的钱。然后跑路的是比较多的。这种二手房交易市场上的恶劣行为是非常常见，注册成一个皮包公司就进行宣传假房源，用虚假的市场信息去欺骗客户缴纳中介费等等，这些事情非常常见。

(4)房价比较破旧，房屋事故，这些问题安全隐患多

⑴.房子比较破旧

购买二手房基本都是满二唯一或者是满五唯一的房子，那种房子是比较老旧的。而且装修的风格和现在的风格是天壤之别，如果再去花一笔钱去翻修的话，那都可以买新房子了。所以买二手房的房子是比较破旧，所以重新装修再花费一笔钱，这是得不偿失的。所以导致二手房子比较难流通，就是这个原因是比较主要的，还有二手房的房子破旧的会存在许许多多安全的问题，比如墙体的破裂，厕所、地板漏水，天花板掉粉等等。这些问题都是二手房子比较常见的事情。

⑵二手房子翻修的几率比较高，房子房屋里面存在安全隐患的事故比较多。

有些房东的房子翻修过，或者是房子里面出现过命案或者是其他的病故事类，不想住这个房子了，然后重新翻修一遍，把这个房子交给二手中介进行去挂牌售卖，这是一种非常劣质的行为很多人都知道被称为“阴宅”。所以，购买房子的时候选择房屋是非常重要的事情，如果选择不对的话，那么出过事故的房屋，有些人住会身体上不舒服，或者是更严重的事情发生，这类的事情在我们中国二手房市场是常见的事情。所以有些中介为了赚钱中介费，促成房子交易，并没有把这些情况告知买主，所以把卖方的房子卖给买主之后，家庭居住的话，会出现此类的问题比较常见。

二.导致二手房流通性越来越差的原因我有几点建议:

①抓好中介信息真实性。有些中介公司为了赚取中介费，并没有把真实的信息告诉买主，房屋的信息和房屋的事故类问题。对于买主来说，那是一件非常重要的事情，如果没有告知这是一种非常低下的职业素质。所以导致二手房的流通性越来越低的原因。因为买家不敢再去信任二手房市场，所以就会选择买新的楼盘，导致二手房市场的流动性越来越低。

②减少二手房交易的税费。如果二手房的税费还是那么高，那么很多人都会选择去排队买新楼盘的房子，因为新楼盘的房子不需要缴纳很多的税费。二手房的税费如果是没有满二唯一，那么还要缴纳交营业税费，如果是满二的，还要交个税和增值税。对于很多人来说，这是一件非常艰难的事情，好不容易首付买个房子。但是房子的税费是一笔对于普通民众来说是很高的高额支出。

总结:所以对于二手房的市场来说，如果没有进行再次的改革和政策的扶持，那么二手房的流通性就会越来越差，导致二手房很多的中介公司和二手房的房子无法抛售出去。

因为二手房的价格还有缴纳税费和一手房的新楼盘价格差距没有多少。很多人都会去选择买一手房的房子，而二手房的市场就会越来越萧条，直到二手房市场也许有一天会消失，这不是不可能的事情。因为二手房的中介公司并没有促成交易，那么二手房中介公司就会面临着破产，那么二手房的市场逐渐会走向名存实亡，这是一种非常有可能的趋势。

二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些

随着二手房市场的火热，随之而来的却是围绕二手房买卖合同产生的一系列纠纷。因为二手房的特殊性质，对处理二手房买卖合同纠纷与处理一般的商品房不同，究竟二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些呢?在下文为您详细介绍。

1、一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理?

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

(1)已经办理房屋所有权转移登记的;

(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;

(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。

2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎么处理?

当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违背双方的真实意思表示，而无效，仍应按照实际交易价格履行。

3、以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理?

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

4、一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理?

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。

5、借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?

借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

也就是说，借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下，不可能通过借用他人名义购买房屋，而达到规避购买条件，实现购买保障性住房的目的。

6、房屋买卖合同签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有?

房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。

也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可直接要求确认其享有物权。

7、房屋买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的，违约方是否享有合同解除权?

房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。

房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。

8、房屋买卖合同对定金性质约定不明确的，如何处理?

当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。

若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。

也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的，就不能视为解约定金，任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。原则上定金与违约金是不能并用的，但解约定金可以和违约金同时并用。在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定：“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的，当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，法院不予支持;当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的，法院应予支持。”

9、房屋买卖合同因一方根本违约解除后，守约方可以主张赔偿哪些损失?

房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

也就是说，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失、转卖他人所得额外收入，特别是在出卖方一房二卖，出卖人将房屋以高于买受人所出价格，卖于第三人的情形，买受人有权要求从出卖人转售的更高房价款中分享利益。

10、房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后，如何处理?

在买卖合同不成立、无效、被撤销的情形中，形成的是缔约过失责任，而非违约责任，此时，无过错一方所受的损失，主要是信赖利益的损失。信赖利益的损失包括：所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等)、缔约花费的成本等损失，但缔约过失的损失赔偿数额以不超过履行利益为限。

11、房屋买卖合同侵害第三方优先购买权的，如何处理?

房屋的优先购买权，一般因房屋租赁合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。

承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。

也就是说，具有优先购买权的人，提起侵害其优先购买权诉讼的，在诉讼中，必须立即或担保行使优先购买权，而不能只主张侵犯优先权，而不行使优先购买权。即不能自己不买，也不让他人购买。

12、房屋买卖中，房产中介在居间合同中，具有什么义务?

房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。

房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。

房产中介在居间合同中，主要提供的是订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，尽管房产中介作为非买卖合同当事人，无需对合同承担法律责任，但房产中介应就其提供的订立合同机会或媒介服务负责，若房产中介未适当履行其义务，对存在重大权属瑕疵或其他瑕疵的房屋，本应或能够发现其瑕疵，而仅因其不积极调查等消极行为未发现或未告知合同当事人，那么房屋中介机构不仅可能承担退还居间费的损失，而且还可能会承担其他赔偿责任。

13、夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的，怎么处理?

出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。

出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合受让人有理由相信夫或妻一方有处分权的，另一方不得以其不同意为由对抗受让人。

此种情形多发生在，存在多个共有人或房屋为夫妻共同财产，但房产登记在一人或夫、妻一人名下，受让人在购买时，已尽到适当审查义务的，已核实房产证登记名称与出卖人名称相符的，不应或不能发现房屋存在共有事实的情形，在这种情况下，应保护受让善意第三人的利益。

针对二手房买卖合同纠纷的不同情况，为您介绍了十三种不同的处理方法，各位要是有需要的话可以参考小编的文章来实际解决自己的问题。

卖房时，客户的痛点在哪里作为房产经纪人，该如何解决客户的问题

决客户问题，很简单。

第一降价降到你的客户买得起。

第二你想办法让你的客户赚到足够的钱。

第三你在家里等你的客户赚到钱再说。

关于二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些，关于售房的问题和解决办法的介绍到此结束，希望对大家有所帮助。